Évaluation

Le Cabinet Bayard dans le cadre de ses activités de transactions immobilières spécifiques à l’immobilier d’entreprise réalisent bien souvent et dans un premier temps une évaluation (également appelée expertise, étude ou encore estimation). Au travers de cette action, l’idée est de dégager une valeur patrimoniale.

En effet, cette première étape consiste au final à déterminer un prix qui est nécessaire afin de commercialiser au mieux un produit immobilier quel que soit sa nature (murs commerciaux, bureaux, fonds de commerce…) et quel que soit son mode de commercialisation (vente ou location).

Il existe trois niveaux d’évaluation :

- Niveau 1 : évaluation succincte qui correspond à un avis de valeur
- Niveau 2 : évaluation approfondie qui correspond à une étude patrimoniale
- Niveau 3 : évaluation complète qui correspond à une expertise

Les modes de calcul sont nombreux et certains professionnels de l’immobilier diront que le prix d’un bien ou d’un fonds de commerce est de toute façon son prix de vente final. Mais encore faut-il le connaître avant de le mettre sur le marché. Pour cela, l’évaluation doit être pertinemment établie car cela constituera l’élément indispensable avant toute commercialisation efficiente.

Le Cabinet Bayard utilise deux techniques d’évaluation selon qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’une activité telle qu’un fonds de commerce :

En ce qui concerne les biens immobiliers tels que les murs commerciaux, immeubles, bâtiments industrielles, entrepôts, bureaux, la technique d’évaluation repose sur quelques critères portant essentiellement sur l’emplacement, la surface, l’état et la configuration. Ces critères permettent de déboucher sur cinq valeurs :

- Valeur d’utilité qui correspond à la valeur de construction (Architecte)
- Valeur vénale qui correspond à la valeur de vétusté (Assureur)
- Valeur d’amortissement qui correspond à la valeur financière (banque, comptable)
- Valeur géoéconomique qui correspond à la valeur du marché (Agent immobilier)
- Valeur d’investissement qui correspond à la valeur locative (Investisseur)

Autrement dit, un bien est apprécié selon ces éléments à savoir son âge, son état, son coût de construction, ses potentialités, sa configuration et son emplacement.

En ce qui concerne les fonds de commerce ou les entreprises, la technique d’évaluation est différente. Il est évidemment tenu compte du chiffre d’affaires produit mais pas seulement. D’autres éléments rentrent en ligne de compte tels que l’évolution du secteur d’activité, la pénétration commerciale, le positionnement, l’évolution de l’impact économique des services et/ou des produits, la règlementation, la fiscalité, l’environnement concurrentiel frontal ou indirect, la notoriété, l’ancienneté, les ratio comptables, les marges, les potentialités d’évolution, la structuration, les outils de communication. Des indicateurs tels que l’excédent brut d’exploitation souvent corrigé pour mieux l’apprécier sont aujourd’hui pris davantage en considération.
En résumé, le Cabinet Bayard réalise ces prestations d’évaluation pour le compte de ses clients, utilisateurs et/ou investisseurs, afin de les aider à déterminer un prix de cession ou de location mais également afin de les éclairer dans leur stratégie de développement dans le cadre de l’immobilier d’entreprise et ce, par des conseils, des recommandations et/ou des suggestions.